CNPJ técnico e aluguel na Reforma Tributária: proteja a renda do seu imóvel

A Reforma Tributária trouxe uma camada nova para quem tem imóvel alugado: além do Imposto de Renda (Carnê-Leão), a renda de locação passa a ser alcançada também pelo IBS e pela CBS. A mudança é gradual, com período de teste em 2026 e transição até 2033. Não é para entrar em pânico, mas é para começar a planejar agora.

VOCÊ (PESSOA FÍSICA) VAI MESMO SER TRIBUTADO? Nem sempre. Pelas regras em definição, o locador pessoa física só passa a ser contribuinte do IBS/CBS quando ultrapassa certos limites: receita de aluguel acima de R$ 240 mil no ano anterior e proveniente de mais de três imóveis; ou acima de R$ 288 mil no próprio ano, independentemente da quantidade. E, mesmo tributado, a locação residencial tem um redutor de 70% na base (alíquota efetiva de cerca de 8% a 10%) e dedução de R$ 600 por imóvel residencial.

O MITO DO CNPJ. Circula que "basta abrir um CNPJ" para não pagar. Não é verdade: para a pessoa jurídica (holding, imobiliária ou qualquer empresa que explore aluguel), toda receita de locação é tributada por IBS e CBS, sem faixa de isenção. O chamado "CNPJ técnico" é usar a estrutura de CNPJ quando a conta fecha a seu favor no conjunto (IBS/CBS + Imposto de Renda + sucessão) — nunca como fórmula mágica.

CAMINHOS LÍCITOS (SEMPRE CASO A CASO): distribuir a titularidade dos aluguéis entre os CPFs dos cônjuges (na comunhão parcial de bens), para manter cada um abaixo dos limites; avaliar pessoa física x holding olhando o conjunto; estruturar a forma de recebimento; e manter o Carnê-Leão em dia.

COMO AJUDAMOS: além de administrar a sua locação, oferecemos um pacote de planejamento tributário para proprietários — apuração e entrega do Carnê-Leão, abertura e estruturação de CNPJ (quando vantajoso) e estruturação do recebimento dos aluguéis. Sendo corretor e contador, cuido do seu imóvel e dos seus números no mesmo lugar.

Fale com o Corretor do Ipiranga · CRECI-SP 036811-J · CNAI 58363 · WhatsApp (11) 99435-4775. Conteúdo informativo; as regras ainda estão em regulamentação — confirme a situação vigente antes de decidir.